CategoriesChưa được phân loại Kinh nghiệm cho khách hàng Kỹ năng cho môi giới Phân tích

Bất động sản tại Buôn Ma Thuột trong thời gian vừa qua mọi người đều có thể nhìn thấy sự thay đổi rõ rệt trên thị trường. Sẽ không còn nhiều những dự án hiến đường phân lô tách thửa trái phép. Và cũng đã qua luôn giai đoạn “ăn xổi” đối với dân đầu cơ.

Với chính sách mới của tỉnh sẽ siết chặt quy hoạch và phát triển mạnh những khu dân cư, khu đô thị. Có thiết kế hạ tầng đồng bộ, tiện ích sống cho cư dân mà vẫn giữ được mảng xanh trong đô thị. Từ đó hàng loạt các dự án nhà ở được phê duyệt quy hoạch như: Thành Phố Cà Phê; Eco City Premia; Khu dân cư Hà Huy Tập; Khu đô thị Tân An… Nhưng đối với tâm lý chung của người dân nơi đây đã quen với loại hình đất có sẵn sổ đỏ; sổ hồng. Thì đối với các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố đa số là lần đầu người dân tiếp cận.

Theo khảo sát có rất nhiều người đăng kí quan tâm dự án tại AMAKING.com.vn có mong muốn tìm hiểu đầu tư hoặc lựa chọn nơi sống. Thì đa phần khách hàng, kể cả môi giới bất động sản. Chưa hiểu rõ hết về loại hình này mặc dù rất phổ biển tại các thành phố lớn như: Hà Nội; Hồ Chí Minh; Đà Nẵng; Nha Trang… Hôm nay Amaking xin đưa ra những lời khuyên cho quý khách hàng để nhận biết được dự án bất động sản nào có pháp lý an toàn.


Thế nào là dự án bất động sản an toàn ?

Để quyết định bán hay mua một dự án Bất Động Sản (BĐS) cần phải nắm rõ quy định của pháp luật. Sự uy tíntài chính của Chủ Đầu Tư (CĐT) dự án

Căn cứ pháp luật:

Về pháp luật: Tại điểm Đ điều 9 NĐ 71/2010 cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ các tổ chức hay cá nhân khi đủ điều kiện được quy định theo luật Kinh Doanh (KD) BĐS ( nói rõ hơn là đã được cấp giấy phép xây dựng)

Theo luật KD BĐS năm 2014 một dự án BĐS được coi là an toàn về pháp lý sẽ được đánh giá theo các tiêu chí sau:

“Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

Điều 8. Các hành vi bị cấm

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua. Bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.”

Như vậy nếu một dự án BĐS được đảm bảo về:

– Nghĩa vụ tài chính

– Chủ trương đầu tư được UNBD cấp huyện trở lên chấp thuận

– Quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt

– Giấy phép xây dựng.

Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định như trên và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị. Nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo. Thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo. Hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Sau khi tìm hiểu kĩ về pháp lý. Khách hàng nên xem xét thêm về năng lực của chủ đầu tư dự án. Và nội dung điều khoản trong hợp đồng giao dịch

Xem xét nội dung hợp đồng giao dịch

Lưu ý nếu dự án thực hiện hình thức “hợp đồng góp vốn”. Thì đây là hợp đồng dân sự thỏa thuận giữa hai bên. Tuy nhiên dựa trên luật kinh doanh BĐS nên vẫn có giá trị pháp lý trước tòa, và người mua có quyền khởi kiện nếu có sai phạm xảy ra.

Theo quy định tại luật kinh doanh BĐS. Thì từ “Phương thức thanh toán” được sử dụng trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do CĐT sử dụng hợp đồng góp vốn nhằm huy động vốn đầu tư vào dự án. Theo đúng quy định của pháp luật nên thường sẽ sử dụng từ “Tiến Độ Góp Vốn”. Nhà Nước quy định CDT không được thu quá 70% giá trị tài sản hình thành trong tương lai đối với đất nền và 95% đối với căn hộ.

Vậy dấu hiệu đầu tiên khi xem xét một hợp đồng góp vốn an toàn. Là chủ đầu tư không thu trước 100% số tiền khi chưa hoàn thành dự án.

Tìm hiểu năng lực chủ đầu tư triển khai dự án

Để tìm hiểu về năng lực chủ đầu tư. Chúng ta nên xem xét các vấn đề sau:

  • Nguồn tài chính
  • Năng lực chính trị
  • Năng lực thi công

3 yếu tố trên là những điều mà khách hàng có thể đánh giá tiềm lực củng như đặt lòng tin vào chủ đầu tư triển khai dự án.

Ví dụ điển hình: vừa qua Amaking đã có viết một bài phân tích đánh giá năng lực chủ đầu tư Tập Đoàn Capital House.

“Xem qua bài viết năng lực chủ đầu tư Capital House”

Với bài đánh giá trên chúng ta có thể thấy đây là một chủ đầu tư sáng giá không đơn thuần là doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản. Mà từ phía cơ quan chức năng đã có sự lựa chọn nhà đầu tư phù hợp để sớm phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, dân cư của thành phố

Thêm yếu tố then chốt nữa là điều khoản thanh lý hợp đồng. Trong hợp đồng góp vốn có điều khoản gia hạn thời gian ra sổ (trung bình là 3 tháng). Nhưng nếu là CDT đủ lớn thì sẽ có cam kết mua lại với lãi suất trung binh là 10% đến 12%. hiện tại đang có VinGroup, SunGroup, và Phát Đạt…. làm được điều này.

Bài viết được thảo luận và chia sẻ từ Amaking, Phố TV cùng các cộng sự nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản

Quý khách hàng cần hỗ trợ giải đáp tư vấn pháp lý dự án bất động sản liên hệ:
Hotline AMAKING 0917.611.117

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *